Gestión de Activos

El inventario técnico documenta, para cada activo del edificio, su estado operativo, antigüedad, vida útil restante, valor de reposición y costo de mantenimiento acumulado. El inventario contable, en cambio, registra solo el valor de libros de cada bien y su amortización, sin decir nada sobre si el equipo funciona bien o está por fallar. En URBANARC relevamos todos los activos técnicos del edificio (climatización, instalaciones eléctricas, sanitarias y sistemas de seguridad) y a cada uno le asignamos una codificación QR y una ficha técnica individual, que se carga en nuestra plataforma de gestión. Esa información es la base para planificar mantenimiento y reemplazos con criterio técnico: permite calcular índices de criticidad por activo, proyectar el CAPEX a 5 años y tomar decisiones con datos reales en lugar de reaccionar ante fallas. No reemplaza al inventario contable; lo complementa con la dimensión operativa.

Cruzamos cuatro variables: la vida útil estimada por el fabricante, el historial de mantenimiento del activo, la frecuencia de fallas registradas y el costo de reparación acumulado. Con esos datos calculamos un índice de criticidad por activo, que se carga en el modelo de ciclo de vida de nuestra plataforma de gestión y permite priorizar qué reemplazar primero y qué puede seguir operando con mantenimiento preventivo. El resultado no es una fecha única sino un cronograma de reemplazos con recomendaciones de inversión, que se traduce en proyecciones de CAPEX a 5 años para que el propietario o la administración puedan planificar presupuestos plurianuales. El plan se revisa con reportes periódicos de evolución: si un equipo empieza a fallar más de lo previsto o su costo de reparación crece frente a su valor de reposición, su prioridad en el cronograma sube.

No, lo complementa. Son dos servicios distintos que funcionan mejor integrados. La gestión de activos aporta la capa de datos y planificación de largo plazo: inventario técnico con ficha por activo, modelo de ciclo de vida, índices de criticidad, dashboards con KPIs y proyecciones de CAPEX a 5 años. El mantenimiento técnico ejecuta las intervenciones del día a día: el cronograma preventivo por disciplina (eléctrica, sanitaria, edilicia, grupos electrógenos) y la atención correctiva con sistema de tickets. La relación es en ambos sentidos: el historial de intervenciones que genera el mantenimiento alimenta el análisis de criticidad, y las prioridades que surgen de ese análisis ordenan el plan de mantenimiento. La gestión de activos aplicada sobre el mantenimiento es lo que permite la reducción promedio del 20% en costos de mantenimiento correctivo no planificado, y por eso la mayoría de nuestros clientes combina ambos servicios bajo un mismo contrato.

Tres tipos de entregables. Primero, dashboards de gestión con KPIs de desempeño, consumos, costos de mantenimiento y proyecciones, con información del parque de activos actualizada en tiempo real, para tomar decisiones con datos y no con estimaciones. Segundo, el plan de gestión de activos: recomendaciones de inversión, cronograma de reemplazos priorizado por índice de criticidad y proyección de CAPEX a 5 años, que sirve como insumo directo para el presupuesto plurianual. Tercero, reportes periódicos de evolución del estado del parque de activos, que muestran cómo cambia la condición de cada equipo, qué intervenciones se hicieron y qué activos subieron o bajaron de prioridad. Todo parte del inventario técnico con codificación QR y ficha por activo, de modo que cualquier dato del dashboard puede rastrearse hasta el equipo concreto en el edificio.

Ambos casos. El mismo método (relevamiento de activos, modelado en plataforma con índices de criticidad, plan de reemplazos y reportes periódicos) se aplica a un edificio individual o a un portafolio administrado por un fondo de inversión inmobiliaria. En un solo edificio el valor está en reemplazar el mantenimiento reactivo por decisiones basadas en datos, sobre todo cuando hay instalaciones técnicas de gran porte como climatización central o grupos electrógenos, que concentran el mayor valor de reposición. En un portafolio se suma la posibilidad de comparar edificios entre sí con los mismos KPIs, priorizar el CAPEX entre propiedades según criticidad y detectar oportunidades de ahorro en contratos de servicio y consumo energético a escala. URBANARC gestiona hoy más de 119 edificios y 12,5 millones de m² en Buenos Aires y el AMBA, y acompaña tanto a empresas con una sede como a fondos con múltiples propiedades.